Андрей Кулик: Сдвинулись с мертвой точки

Не смотря на оживление украинского строительного рынка, многие его участники видят это оживление незначительным, при этом выражая надежду, что те или иные действия правительства и бизнеса в скором времени смогут восстановить докризисные объемы работ отрасли. О том, какие факторы будут определять развитие строительной отрасли в ближайшем будущем, в какие сегменты рынка на данный момент выгоднее всего инвестировать, а также о доходности ключевых сегментов отрасли Building.ua рассказал Андрей Кулик, вице-президент строительной компании GEOS.

Building.ua: Как вы полагаете, сегодня есть предпосылки для восстановления отечественного рынка недвижимости?

Андрей Кулик: О стабилизации в отрасли свидетельствуют размеры площадей, введенных в эксплуатацию, и рост количества реализованных проектов строительства.  Конечно же, пока рано говорить о полном выздоровлении рынка, он все еще пребывает в тяжелом состоянии. Но было бы неправильно отрицать положительные тенденции, которые с каждым месяцем проявляются все более отчетливо. Сегодня мы видим активизацию темпов строительства объектов  в рамках подготовки страны к Евро-2012. Это касается всех регионов Украины, но лучше всего прогресс виден на примере киевского рынка. Уверен, многие разделят мое мнение, что новое руководство столицы ведет очень правильную и последовательную политику в области строительства. Мы стали свидетелями сдачи в эксплуатацию целого ряда стратегических объектов, которые уже успели прочно утвердиться в неблаговидном статусе долгостроев. Среди них – Московская площадь, реконструкция которой началась еще в 2006 г. Недавно была открыта первая очередь Подольского мостового перехода через Днепр, что существенно разгрузило транспортные магистрали, соединяющие спальные районы Киева с его центральной частью. Думаю, что в течение ближайших полутора лет количество таких примеров возрастет в разы. Не последнюю роль в этом сыграет  недавняя инициатива по упрощению лицензионных видов деятельности – соответствующий закон был подписан Президентом. Теперь гораздо легче будет заниматься различными услугами в строительной отрасли, что, безусловно, повысит эффективность работы игроков этого рынка. Кроме того, сегодня мы можем наблюдать целый ряд положительных инициатив, направленных на искоренение бюрократических проволочек и других сложностей, с которыми в равной степени сталкиваются как  инвесторы, так и строители.

Building.ua: В каких сегментах рынка недвижимости сегодня интереснее всего работать инвесторам? Какие сегменты меньше всего ощутили влияние финансового кризиса?

Андрей Кулик: Меньше всего от кризиса пострадали наиболее ликвидные сегменты рынка, которые приносят максимальную прибыль при минимальных затратах. Они отличаются не высокой рентабельностью, а быстрыми сроками окупаемости вложенных инвестиций. В первую очередь речь идет о сегменте жилой недвижимости эконом-класса, торгово-развлекательных центрах  и об объектах промышленного строительства. Спрос на жилье среднего и высокого ценового сегмента восстановится еще не скоро. Большие площади на данный момент  не востребованы. Если говорит о жилье класса «де-люкс», сегодня практически отсутствуют покупатели, готовые заплатить за квартиру $1 или даже $2 млн. Сильные позиции торгово-развлекательной недвижимости обусловлены тем, что к развитию некоторых объектов в этом сегменте причастны международные операторы, которые независимо от кризиса заканчивают реализацию текущих проектов. Они понимают, что, строя и эксплуатируя торгово-развлекательные центры в Украине, они заработают не меньше, а то и больше, чем в Европе. Западный рынок недвижимости уже давно заполнен, а потому темпы его роста значительно уступают динамике развития украинского рынка.

Нельзя не сказать о возрастающей привлекательности промышленной недвижимости. Речь идет о заводах и фабриках, которые строят с нуля или модернизируют крупные промышленные предприятия. Некоторые украинские компании-производители из фармацевтического и агропромышленного сектора даже в разгар кризиса продолжали инвестировать в наращивание и совершенствование своих производственных мощностей. Для любой строительной компании сотрудничество с таким заказчиком – большая удача.

Building.ua: Если бы вас попросили составить рейтинг доходности ключевых сегментов рынка недвижимости, в каком порядке вы бы их расположили?

Андрей Кулик: В нынешних условиях правильнее было бы ранжировать их по темпам окупаемости. Первое место в таком рейтинге я бы отдал жилью эконом-класса, второе – торгово-развлекательным центрам, третье – промышленной недвижимости. Затем следуют гостиницы, привлекательность которых возрастает по мере приближения Евро-2012. На пятом месте – логистические центры, на шестом – офисная недвижимость, которая все еще переживает упадок.

Building.ua: В каких нишах на данный момент работает ваша компания?

Андрей Кулик: В первую очередь это гражданское строительство, которое включает в себя строительство жилья, офисных центров и т.д. В будущем мы хотели бы активно заняться строительством промышленных объектов - сейчас наша компания участвует в ряде тендеров.  Нам было бы интересно строительство инфраструктурных объектов, поскольку это не только позволяет обеспечить работой сотрудников, но также усиливает рыночные позиции компании.  

Building.ua: По вашему мнению, строительный рынок может вернуть себе докризисный уровень доходности? Что для этого нужно?

Андрей Кулик: Украинский рынок недвижимости уже не станет таким, каким он был до 2008 года. Сейчас стоит думать о том, как усилить свои позиции в будущем, без оглядки в прошлое. Вопрос доходности можно рассматривать с двух  позиций: глобальной и локальной. Первая предполагает оценку рынка недвижимости с точки зрения темпов его роста. В 2006-2007 гг. спрос на недвижимость был настолько велик, что на рынке практически не оставалось непроданных квартир или офисов, незаполненных арендаторами. Второй подход предполагает оценку уровня доходности отдельно взятого сегмента строительного рынка. Безусловно, объем инвестиций, необходимый для реализации строительных проектов, сейчас в несколько раз ниже, чем два года назад, но теперь требуется гораздо больше времени, чтобы эти инвестиции окупить. Единственный способ «раскрутить» строительный рынок – увеличить объемы строительства, привлечь в страну зарубежных инвесторов. Это даст возможность строительным компаниям выбирать себе заказчика, соответственно, даст возможность повышать уровень доходности. Могу с уверенностью сказать, что на сегодняшний день потенциал украинских компаний гораздо выше, чем объем работы, который реально предлагает рынок.

Building.ua: Какие факторы преимущественно будут влиять на развитие рынка?

Андрей Кулик: Немаловажным фактором будет восстановление банковской системы, возобновление доступного кредитования. Но это не самое главное.  Важным фактором  будет международный инвестиционный климат и политическая ситуация. Зарубежный инвестор активизируется тогда, когда увидит, что в Украине стабильная политическая ситуация, а правила игры на рынке понятны для всех его участников.

Кулик Андрей Анатольевич

Размещено на сайте: building.ua